Le dispositif Pinel (du nom de Sylvia Pinel, ministre du Logement) est un dispositif fiscal introduit par la Loi de Finances 2015. Il fonctionne par l’octroi d’une réduction de l’impôt sur le revenu aux contribuables investissant dans l’immobilier locatif. Voici quelques informations pour comprendre comment réduire ses impôts grâce à ce dispositif.
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Réduction vs Déduction vs Crédit d’impôt
Au moment de remplir notre déclaration fiscale et de chercher comment réduire son impôt sur le revenu, nous sommes nombreux à nous poser cette question.
Les 3 principes ne doivent pas être confondus.
Un crédit d’impôt vous est octroyé par l'État sous la forme d’une enveloppe financière (subvention, par exemple), en contrepartie d’un investissement que vous avez consenti (soutien scolaire, entretien domestique, assistance aux personnes handicapées, travaux d’économie énergétique). Le crédit d’impôt bénéficie à la fois aux personnes imposables et non imposables, entreprises et particuliers. Certains crédits d’impôts sont même « remboursables » lorsqu’ils sont supérieurs à l’impôt dû par le contribuable.
La déduction fiscale quant à elle ouvre droit à une diminution du revenu fiscal déclaré. Par exemple, si vous avez enregistré 1500 € de frais professionnels sur 2018, vous avez la possibilité de soustraire ce montant de vos revenus.
La réduction d'impôt, enfin, permet de retrancher un montant directement de l'impôt à payer (et non plus du revenu déclaré). Elle permet ainsi de réduire son impôt sur le revenu, parfois jusqu’à 0. Par contre, si le montant de la réduction est supérieur à l’impôt à payer, le surplus ne saurait vous être remboursé, et restera un gain pour l'administration fiscale.
Important : l’avantage fiscal accordé par le dispositif Pinel est une réduction d’impôt sur le revenu.
Réduction d’impôt en régime Pinel
Les caractéristiques de la réduction d’impôt dépendent avant tout de la durée d’engagement locatif du bien immobilier.
Le propriétaire souscrit à un engagement locatif initial de 6 ou 9 ans, prolongeable jusqu’à 12 ans. La réduction d’impôt est répartie sur la durée choisie. Mais elle est limitée à 2 logements, et est assortie d’un plafond d’investissement de 300 000 euros et de 5 500 euros par mètre carré.
Pour un engagement initial de 6 ans :
- Période initiale de 6 ans – 2 % par an – 12 % sur les 6 ans
- 1ère prolongation de 3 ans – 2 % par an – 6 % sur les 3 ans
- 2ème prolongation de 3 ans – 1 % par an – 6 % sur les 3 ans
Pour un engagement initial de 9 ans :
- Période initiale de 9 ans – 2 % par an – 18 % sur les 6 ans
- 1ère prolongation de 3 ans – 1 % par an – 3 % sur les 3 ans
Concrètement, le contribuable est en mesure de réduire son impôt sur le revenu d’un montant pouvant aller jusqu’à 6000 € annuels. Sur 12 ans, le contribuable est en mesure de réduire sa facture fiscale de 63000 € !
Un exemple concret
Voici un exemple pour comprendre comment payer moins d'impôt sur le revenu grâce au dispositif Pinel.
Jules et Mégane acquièrent un appartement d’une valeur de 295 000 € sur Montpellier (zone A), incluant 5 000 € de frais de notaire, d’une superficie de 90 m² et 4 pièces. L’appartement est mis en location pour 1000 € mensuels.
Si engagement locatif de 6 ans
La réduction d’impôt étant de 12 %,
295 000 € x 12 % = 35 400 €
Soit 5 900 € annuels sur chacune des 6 années
Si engagement locatif de 9 ans
La réduction d’impôt étant de 18 %,
295 000 € x 18 % = 53 100 €
Soit 5 900 € annuels sur chacune des 9 années
Maintenant estimons la réduction d’impôt globale si l’engagement de location prolongé de 6 ans à 12 ans
6 ans : 295 000 € x 12 % = 35 400 €
3 ans : 295 000 € x 6 % = 17 700 €
3 ans : 295 000 € x 3 % = 8 850 €
- Réduction d’impôt : 295 000 € x 21 % = 61 950 €
Enfin estimons la réduction d’impôt globale si l’engagement de location prolongé de 6 ans à 12 ans
9 ans : 295 000 € x 18 % = 53 100 €
3 ans : 295 000 € x 3 % = 8 850 €
- Réduction d’impôt : 295 000 € x 21 % = 61 950 €
En résumé, l’avantage fiscal dans cet exemple est donc de 5 900 € annuels pour les 6 ou 9 premières années, ensuite de 2 950 € annuels sur les 3 dernières années.
Attention, néanmoins, à tenir compte du plafond sur le montant de l’investissement (300 000 € par foyer fiscal ou 5 500 € par mètre carré).
Prise en compte de la défiscalisation
La date de première déclaration fiscale au régime Pinel varie en fonction du mode d’acquisition.
Si le bien immobilier est acquis en état futur d’achèvement (VEFA) :
Si vous achetez sur plan, vous devez attendre l’achèvement et la réception du chantier pour déterminer l’année de votre réduction fiscale. Celle-ci prend effet l’année suivant l’année d’achèvement des travaux.
Exemple : Luc et Estelle achètent sur plan une villa neuve à Toulouse pour 416 000 €. Le chantier prend fin en septembre 2018. La défiscalisation sera effective à compter de 2019, suite à la déclaration de leurs revenus 2018.
Si le bien immobilier acquis est déjà bâti :
Si vous achetez un bien déjà bâti, l’année à retenir est celle suivant l’année de signature de l’acte notarié de vente.
Exemple : Luc et Estelle acquièrent un appartement de 5 pièces à Paris pour 835 000 €. L’acte est signé et notarié en 2019. Par conséquent, la réduction fiscale courra à partir de 2020 et sur l’impôt dû au titre de 2019.
Procédure de déclenchement de la réduction Pinel
Concrètement, il est indispensable de déclarer son investissement Pinel en informant l’Administration fiscale de l’existence de votre investissement locatif :
- Avant de la mise en location : le formulaire 2044EB (engagement de location) dans lequel vous renseignerez toutes les caractéristiques de votre engagement locatif, ainsi que celles de votre bien immobilier
- Lors de la mise en location : les formulaires 2044 (revenus fonciers) et 2044 SPE (revenu locatif) dans lesquels vous renseignerez le revenu locatif annuel, puis les charges locatives correspondantes (taxes foncières, copropriété, charges financières) ainsi qu’un éventuel déficit foncier
Ensuite, la déclaration de l’opération est à renouveler annuellement lors de la déclaration de revenus :
- Déclaration de revenus : le formulaire 2042 (revenus) dans lequel vous détaillerez les revenus locatifs annuels, ainsi qu’un éventuel
- Déclaration de revenus complémentaires : le formulaire 2042 C (revenus complémentaires) dans lequel vous indiquerez le montant de la réduction d’impôt
En prévision des contrôles de l’Administration fiscale, deux justificatifs sont à conserver :
- Déclaration d’achèvement des travaux
- Contrat de bail (ainsi que les avenants successifs)
En conclusion, et si vous souhaitez analyser plus avant votre investissement, reportez-vous aux dispositions du Code Général des Impôts, notamment en ce qui concerne : - le dispositif Pinel (art. 199) - les plafonds de loyer et de revenus du propriétaire-bailleur (art. 2 de l'annexe 3) - le prix de revient maximum, en global et ramené au mètre carré (art. 46 de l'annexe 3)
Le « zonage » des municipalités et des agglomérations (A, ABis, B1, C) est actuellement fixé et révisé annuellement par arrêté (30 septembre 2014).
